Após anos de oferta excedente, o mercado hoteleiro de São Paulo se recuperou e atingiu picos de ocupação em alguns meses de 2010.
Com isso, investidores voltam a mostrar interesse em comprar hotéis prontos e terrenos para construção. No entanto, a valorização imobiliária inflacionou os preços e está dificultando a concretização dos negócios.
Além disso, outro fator que dificulta as negociações de compra de hotéis em São Paulo é que muitos deles são flats e, por isso, sua posse é pulverizada entre vários proprietários.
"Tem havido muita procura de fundos para comprar hotéis econômicos e "midscale" [intermediários] com mais de 200 quartos, mas não há propriedades à venda", observa Bruno Omori, presidente da ABIH-SP (Associação Brasileira da Indústria de Hotéis de São Paulo).
Segundo Caio Calfat, coordenador do núcleo hoteleiro do Secovi-SP (sindicato da habitação), São Paulo viveu um boom de construção de flats entre 1994 e 2002.
A oferta de quartos passou de cerca de 11 mil para mais de 50 mil, e o resultado foi uma queda brutal nas taxas de ocupação, afirma.
Em 2003, o pior ano, São Paulo teve 26% de taxa de ocupação. No ano passado, esse número fechou em 68,5%, sendo que em alguns períodos de outubro e novembro a média passou de 90%, de acordo com a SPturis (São Paulo Turismo).
REGIÕES COM DEMANDA
Hoje, na zona sul, durante a semana, a ocupação já chega a 100%. Calfat vê carência de hotéis de duas e três estrelas em bairros como Mooca, Limão e Jabaquara, mas afirma que grupos nacionais e estrangeiros querem comprar em áreas valorizadas, onde não há oferta.
"Não tem hotel em construção em São Paulo desde 2002", disse.
José Ernesto Marino Neto, presidente da consultoria e gestora hoteleira BSH International, observa: "O mercado está muito parado. Entre o plano (dos investidores) e a realidade há uma distância".
Para Marino, o principal motivador dos investidores não tem sido a Copa, mas sim o turismo de negócios.
Omori concorda: "Se a abertura da Copa for no Itaquerão, pode estimular a construção na região, onde não há hotéis atualmente. Mas o investimento depende da viabilidade financeira após o evento. Seria preciso haver estímulos para que centros comercias e industrias se instalem na região".
A projeção da ABIH-SP é que a oferta de quartos cresça em 2.500 até 2014 e depois algo entre 5.000 e 8.000 até 2020. Hoje há entre 44 mil e 45 mil.
SALVADOR PODE TER EXCESSO DE OFERTA APÓS 2014
Apesar do aparente otimismo, o setor hoteleiro já se preocupa com a taxa de ocupação após a Copa.
Salvador é a cidade com maior risco de excesso de oferta, principalmente de hotéis econômicos e de médio porte, segundo o estudo "Placar da Copa", parceria do Fohb (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil) e da consultoria HVS.
Os cálculos do setor estimam a taxa de ocupação da cidade em 2015 em 66%, abaixo das estimativas para Rio de Janeiro (85%) e São Paulo (84%).
Para Roberto Rotter, presidente do Fohb, Salvador terá de criar uma agenda de eventos capaz de atrair mais visitantes. Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, Salvador tem 20 projetos confirmados.
Para Cristiano Vasques, da HVS, a construção de hotéis tende a ganhar fôlego, mas ainda será modesta em 2011. "Neste ano, o aumento da oferta ainda será menor que o da demanda. Para o incorporador hoje é mais vantajoso construir imóveis comerciais e residenciais."
Belo Horizonte e Manaus também correm risco de excesso de oferta.
LUXO SE ADAPTA À FALTA DE ESPAÇO NA ZONA SUL DO RIO
Com o maior patamar de investimentos em 40 anos e escassos terrenos disponíveis, o Rio de Janeiro se tornou alvo de disputa entre as redes hoteleiras.
Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, a cidade receberá ao menos 17 novos hotéis, com investimentos previstos de R$ 707 milhões.
As grandes redes buscam negócios na zona sul, mas diante da escassez começam a descobrir a Barra da Tijuca, na zona oeste. No fim de 2010, a rede Hyatt anunciou a compra de um terreno na região, onde pretende construir um hotel cinco estrelas.
Segundo Alfredo Lopes, presidente da ABIH-RJ (Associação Brasileira da Indústria de Hotéis - Rio de Janeiro), a rede Hilton também busca terrenos.
Se falta área para as grandes cadeias, proliferam hotéis boutiques, com poucos quartos e serviços exclusivos, visando estrangeiros.
A passagem da cantora Amy Winehouse pelo Rio no mês passado chamou a atenção para hotéis como o Santa Teresa, no bairro homônimo, onde ela se ficou. Na região há outros do gênero, como o Mama Ruisa e o Casa Amarelo.
Eles têm em média cinco suítes -e diárias em euro.
A cidade conta ainda com investimentos em novos albergues, com instalações e preços diferentes dos tradicionais. É o caso do Z.bra, inaugurado no fim do ano passado no Leblon (zona sul). Nos quartos coletivos, as camas oferecem local para carregar laptop e iPods.
A falta de espaço estimulou aquisições de hotéis já existentes. No ano passado, a BHG comprou o Intercontinental e o Sofitel. A Host Hotels & Resorts adquiriu o JW Marriott, em Copacabana.
ANÁLISE :
INVESTIDORES QUALIFICADOS DEVEM CONTINUAR FORA DO SETOR
por José Ernesto Marino Neto
A indústria hoteleira brasileira tem se desenvolvido lentamente e muitos perguntam a verdadeira razão.
Há vários motivos. O primeiro é o fato de ser um negócio de capital intensivo, e capital é o bem mais escasso no Brasil, motivo pelo qual temos a maior taxa de juros do planeta.
O segundo é consequência do primeiro: ausência de financiamentos adequados. Não há negócio que se sustente com capital emprestado se o custo é superior ao retorno do negócio.
Mas há quem levante a bandeira do investidor qualificado, grandes investidores de hotéis mundo afora. Nesse particular devemos distinguir dois tipos: os fundos de pensão, que visam taxas menores e com negócios de longo prazo, não tiveram boas experiências no Brasil a partir dos anos 90.
Talvez não tenham sabido precificar os ativos no momento da compra ou não tenham tido sucesso na gestão do ativo, mas ficaram "mordidos" e não se vê disposição para voltarem ao mercado.
Os fundos de "private equity", por outro lado, buscam taxas altas de retorno (geralmente acima de 20% ao ano) e prazo menor (genericamente querem sair do investimento em cinco anos).
Isso demanda "alavancagem financeira", ou seja, financiamentos com custos bem baixos e de muito longo prazo (geralmente taxas de juros de 4% ao ano e prazo de financiamento de 25 anos).
Sem falar que o mercado deve ser ativo, permitindo facilidade para a venda (liquidez) que deve acontecer em cerca de cinco anos. E esse ambiente não temos no Brasil. Portanto, investidores qualificados deverão ficar fora desse negócio ao menos nos próximos anos.
O que vemos é a indústria hoteleira no Brasil se desenvolvendo desde os anos 80/ 90 com capitais de pequenos e médios investidores.
Médios investidores são os empresários de sucesso que resolveram colocar valores inferiores a R$ 10 milhões em hotéis econômicos e com gestão de empresas especializadas. Muitos deles têm atingido seus objetivos.
Mas são os pequenos investidores que foram e possivelmente serão os motores de novos investimentos. Eles colocam capitais em imóveis de pequeno valor, com mercado secundário desenvolvido (liquidez) e capacidade de pagar benefícios mensais.
Os pequenos investidores alocam capitais para negócios que rendam mais que taxas bancárias para compensar a menor liquidez que os CDBs e equivalentes.
O juro real no Brasil está em torno de 4% ao ano. A taxa utilizada por esses investidores para precificar esses ativos aponta na direção de 7,5%.
O Brasil está carente de hotéis e apenas o tempo vai dizer como serão financiados.
José Ernesto Marino Neto, fundador e presidente da BSH International, é professor de investimentos hoteleiros na Fundação Getulio Vargas e membro emérito do conselho consultivo do Centro de Hospitalidade, Turismo e Esportes da Universidade de Nova York.
(Fonte : Jornal Folha de S. Paulo)
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