HOTÉIS ABREM NOVO CICLO PARA INVESTIDORES

Num cenário de baixa oferta de quartos e preparação para a Copa, o setor hoteleiro do Brasil volta ao foco dos investimentos.
Mais que atrair grandes fundos e redes internacionais, o momento deve fazer retornar um dos seus principais aliados: o pequeno investidor.

Pessoas físicas interessadas em manter um quarto de hotel como aplicação foram, no passado, e devem continuar a ser uma importante fonte de financiamento para o setor no país.

O Núcleo Imobiliário-Turístico e Hoteleiro do Secovi-SP (sindicato da habitação) estima que cerca de 70% dos quartos na cidade de São Paulo estejam nas mãos dos pequenos investidores.

As perspectivas de demanda sustentada ajudam a apagar o fantasma que manchou o setor nos últimos anos.

Durante o início dos anos 2000, uma crise de superoferta derrubou a ocupação e o valor das diárias. Ao invés de colher ganhos, o investidor teve de colocar recursos para pagar contas dos hotéis.

A situação se inverteu. A baixa oferta de quartos e a demanda em alta pressionam as taxas de ocupação e o valor das diárias. Os dois compõem a rentabilidade do investidor. São Paulo, por exemplo, está hoje no pico. Registra ocupação superior a 70%, o que na prática significa o limite durante a semana.

O cenário se repete em outras cidades. "Se você fosse ficar em Belo Horizonte, teria de fazer a reserva com três semanas de antecedência", diz Caio Calfat, do Secovi.

Consultores afirmam que a previsão de lançamentos ainda é baixa, o que afasta o temor de uma nova superoferta e mantém a pressão de demanda, que deve se intensificar em 2014.

"A Copa é um evento que vai provocar um aumento da rentabilidade média nos quartos", diz o presidente da Hotel Invest, Diogo Canteras.

Ele sugere que a sazonalidade do mundial não deve ser o único fator de análise do investidor.

RENDIMENTO

Especialistas trabalham com uma média de rendimento semelhante à de um imóvel alugado, com variação mensal média entre 0,5% e 1% do preço do imóvel.
Os quartos variam de acordo com fatores como localização, bandeira e categoria.

Enquanto uma unidade do Ibis em Vitória (ES) custa cerca de R$ 100 mil, há interessados em pagar até R$ 1 milhão em quartos do Fasano Vieira Souto, no Rio.

O argumento do setor é que os hotéis oferecem perspectiva de valorização patrimonial de até 40% e o aplicador não precisa se preocupar com locação e reformas.

O desafio é encontrar oferta. No levantamento de novos investimentos da BSH, que aponta 198 novos hotéis até 2014, 30% devem ser incorporados para venda ao pequeno investidor.

A saída pode ser o mercado secundário, de revenda dos quartos, que tem um giro de cerca de 150 negócios por mês na cidade de São Paulo.

Há também a opção de entrar no setor via fundo de investimento. Criado em 2007, o fundo Hotel Maxinvest reúne 630 quartos em São Paulo. As cotas são negociadas na Bolsa e há distribuição de dividendos.

INVESTIDOR COBRA MAIS PARTICIPAÇÃO DAS OPERADORAS

Os hotéis com donos individuais de quartos seguem um regime condominial. Investidores participam de assuntos sobre o empreendimento nas assembleias. Mas, para um grupo deles, o espaço não basta.

Eles cobram mais participação na gestão e maior disposição das operadoras para entrar como sócias.

Pelo modelo atual - vigente na maior parte do mundo -, a administradora figura como prestadora de serviços. Recolhe seus ganhos a partir do lucro operacional e do faturamento.

Durante a crise de superoferta, parte do dinheiro adicional colocado pelos investidores para pagar contas remunerava essas empresas.

Para José Ernesto Marino Neto, da BSH International, o impasse dificulta a expansão da cadeia.

"No momento em que surgir uma companhia que resolva ser sócia, vai ser um divisor de águas no setor."

Érika Drumond, presidente da Vert Hotéis, defende o treinamento do corretor para não prometer o que o negócio não pode entregar.

Para reduzir o desgaste, o Secovi-SP criou uma cartilha de boas práticas. A ideia é dar mais transparência ao negócio, em especial no ato da venda.

(Fonte : Jornal Folha de S. Paulo)